Crédits immobiliers tokenisés

Le marché du crédit immobilier français

Le marché du crédit immobilier français est l’un des plus importants d’Europe avec un encours de 1 284 à 1 287 milliards EUR. Les emprunts immobiliers constituent la majorité des encours de crédits des particuliers.

Production annuelle et reprise 2025

Le rythme mensuel s’établit à environ 10 milliards EUR depuis le rebond, avec des primo-accédants représentant 55,6 % de la production (janvier 2026) pour l’achat de résidence principale.

Évolution des taux d’intérêt

La baisse continue du coût du crédit depuis février 2024, combinée à la diminution des prix immobiliers nominaux sur 2 ans, a alimenté la reprise. Le ratio crédit immobilier/PIB est toutefois en diminution depuis mi-2022.

Tokenisation des crédits immobiliers

La tokenisation des crédits immobiliers est un cas d’usage structurel pour deux raisons : la taille massive du marché (1 284 milliards EUR) et la maturité longue des prêts (20 à 25 ans en moyenne en France) qui crée un besoin de liquidité sur le marché secondaire.

RMBS tokenisés

Les Residential Mortgage-Backed Securities (RMBS) représentent 47 % du collatéral de titrisation européenne, soit le segment le plus important. La tokenisation des RMBS offrirait :

• Un suivi en temps réel de la performance des pools hypothécaires (taux de défaut, prépaiements, LTV)
• Une granularité accrue dans le découpage des tranches
• Une distribution élargie via des plateformes DLT
• Un reporting automatisé via smart contracts

Obligations foncières tokenisées

Les crédits immobiliers résidentiels constituent le collatéral des obligations foncières émises par les SFH. SG-FORGE a démontré la faisabilité avec sa première obligation foncière tokenisée de 100 millions EUR en avril 2019, notée Aaa/AAA.

La tokenisation de la chaîne complète — du crédit immobilier sous-jacent à l’obligation foncière émise — permettrait une transparence de bout en bout sur le pool de couverture.

Prêts hypothécaires fractionnés

La tokenisation pourrait permettre le fractionnement des prêts hypothécaires, donnant accès à des investisseurs institutionnels à des parts de pools de prêts diversifiés. Ceci rejoint les objectifs de l’ELTIF 2.0 qui ouvre la voie aux instruments adossés à des actifs tokenisés.

Cadre réglementaire applicable

Les crédits immobiliers tokenisés relèvent du cadre réglementaire bancaire existant (Code monétaire et financier) pour l’origination, et de MiFID II pour la distribution sous forme de titres. Le CSDR et le régime pilote DLT encadrent le règlement et la conservation.

La réforme CSDR proposée en décembre 2025 vise la neutralité technologique, ce qui faciliterait la conservation de RMBS tokenisés par les DCT existants.

Défis spécifiques

• La réglementation du crédit immobilier en France (taux d’usure, HCSF) ajoute une couche de complexité réglementaire
• La confidentialité des données emprunteurs (RGPD) impose des contraintes sur la transparence du registre distribué
• Les durées de 20-25 ans dépassent l’horizon de maturité des smart contracts actuels
• L’évaluation immobilière et les garanties hypothécaires nécessitent des processus off-chain

Perspectives

Avec 146,5 milliards EUR de nouvelle production en 2025 et 1 284 milliards EUR d’encours, le marché hypothécaire français représente un réservoir considérable pour la tokenisation. La convergence avec les obligations foncières tokenisées et la titrisation tokenisée offre un potentiel de transformation structurelle de la chaîne de valeur du financement immobilier.

Consultez notre guide d’investissement en dette tokenisée et notre tableau de bord du marché de la titrisation.

Infrastructure de conservation et de règlement

La conservation des crédits immobiliers tokenisés repose sur les acteurs institutionnels français en cours de développement de leurs capacités DLT. CACEIS, avec 5 300 milliards EUR d’actifs sous conservation et 3 400 milliards EUR sous administration, a lancé en novembre 2024 la première part tokenisée du fonds AMUNDI FUNDS CASH EUR, démontrant sa capacité à gérer des instruments numériques de grade institutionnel. BNP Paribas Securities Services s’appuie sur les plateformes Fireblocks et METACO (Ripple) pour développer une conservation unifiée couvrant actifs traditionnels et numériques.

Règlement en MNBC de gros

La Banque de France a conduit 12 expériences de MNBC de gros via sa plateforme DL3S, testant le règlement Livraison contre Paiement (DvP) et les paiements cross-devise en monnaie de banque centrale tokenisée. Les travaux exploratoires de l’Eurosystème (mai-novembre 2024) ont cumulé plus de 1,59 milliard EUR de transactions avec plus de 200 opérations, impliquant 40 entités dans 9 juridictions.

Le Projet Venus a démontré le DvP cross-chain entre la DLT GS DAP et la plateforme DL3S pour une obligation BEI de 100 millions EUR, établissant un précédent pour le règlement de RMBS tokenisés. Clearstream D7 DLT, plateforme conforme au CSDR, a réalisé des essais réussis sur les billets de trésorerie et les transactions de repo intraday — des mécanismes directement transposables au refinancement hypothécaire tokenisé.

Marché du crédit immobilier : données approfondies

La production de crédits immobiliers en France a connu une reprise significative en 2025, passant de 110,1 milliards EUR en 2024 (plus bas niveau depuis une décennie) à 146,5 milliards EUR (+33 %). Le rythme mensuel s’établit à environ 10 milliards EUR depuis le rebond. Les primo-accédants représentent 55,6 % de la production (janvier 2026), essentiellement pour l’achat de résidence principale.

Le taux moyen des crédits immobiliers a baissé de 3,59 % (pic de janvier 2024) à 3,05 % (janvier 2026), l’un des taux les plus bas de la zone euro (moyenne : 3,35 %). Cette baisse, combinée à la diminution des prix immobiliers nominaux sur deux ans, a stimulé la demande. Le ratio crédit immobilier/PIB est toutefois en diminution depuis mi-2022, signalant un ajustement structurel.

Contexte du crédit bancaire global

Les crédits immobiliers s’inscrivent dans un marché du crédit bancaire français totalisant 2 871 milliards EUR (mars 2024), dont 1 522 milliards EUR aux particuliers et 1 349 milliards EUR aux entreprises. Le taux moyen des nouveaux prêts aux entreprises a baissé à 4,02 % en janvier 2025, contre 4,80 % fin 2023, reflétant les baisses de taux de la BCE. Le crédit alternatif en France est évalué à 22,35 milliards USD en 2025, avec une projection à 38,25 milliards USD en 2029 (+14,2 % de croissance annuelle).

Obligations foncières et chaîne de valeur tokenisée

Les crédits immobiliers résidentiels constituent le collatéral des obligations foncières émises par les Sociétés de financement de l’habitat (SFH). Le marché européen des covered bonds atteint 3 310 milliards EUR d’encours fin 2024 (+53 milliards EUR vs 2023), avec la France en position de premier émetteur benchmark (38 milliards EUR, 25 % du total zone euro) pour la 5ème année consécutive.

SG-FORGE a démontré la faisabilité de la tokenisation de la chaîne complète avec sa première obligation foncière tokenisée de 100 millions EUR en avril 2019 sur Ethereum, notée Aaa/AAA par Moody’s et Fitch. En mai 2020, une obligation foncière tokenisée de 40 millions EUR a été réglée en MNBC de gros émise par la Banque de France, constituant un jalon pour le règlement d’instruments adossés à des crédits immobiliers sur DLT.

Les covered bonds durables ont atteint 131 milliards EUR d’encours en 2024, avec 82 émetteurs actifs et 8 nouveaux entrants, renforçant l’attractivité des obligations foncières vertes tokenisées pour les investisseurs ESG. La Compagnie de Financement Foncier (CoFF), filiale du groupe BPCE, est le principal émetteur français d’obligations foncières.

Cadre réglementaire du crédit immobilier tokenisé

Régime pilote DLT

Le régime pilote DLT, réformé en décembre 2025, a considérablement élargi les possibilités de tokenisation. Le nouveau plafond d’activité de 100 milliards EUR (contre 6 milliards EUR) permet d’envisager la tokenisation de portefeuilles hypothécaires significatifs. La suppression des seuils par produit et l’autorisation de modèles MTF/OTF combinés facilitent la négociation de RMBS tokenisés sur des plateformes régulées.

CSDR et conservation

Le CSDR est en cours de modernisation pour atteindre la neutralité technologique. La proposition de décembre 2025 inclut des définitions accommodant explicitement les services de DCT basés sur DLT, ce qui faciliterait la conservation de RMBS tokenisés par des DCT existants comme Euroclear ou Clearstream. Le CSDR actuel restreint l’opération des systèmes de règlement DLT aux DCT autorisés.

Loi PACTE et protection des emprunteurs

En France, la loi PACTE (2019) et le système DEEP offrent un cadre pour la tokenisation de titres de créance. La réglementation du crédit immobilier (taux d’usure fixé par la Banque de France, normes du Haut Conseil de Stabilité Financière) s’applique indépendamment de la forme de l’instrument, garantissant la protection des emprunteurs. Le RGPD impose des contraintes strictes sur la transparence des données emprunteurs dans un registre distribué, nécessitant des solutions de privacy-preserving computation.

Titrisation hypothécaire tokenisée en Europe

Les RMBS représentent 47 % du collatéral de titrisation européenne, soit le segment le plus important du marché de 1 270,3 milliards EUR d’encours (T3 2025). La qualité de crédit s’améliore : 85 % des actions de notation au T4 2024 étaient des upgrades. France Titrisation, filiale de BNP Paribas, gère plus de 130 fonds pour 100 milliards EUR d’actifs, dont des véhicules adossés à des créances hypothécaires.

Le crédit privé européen, avec 855 deals en 2024 (+41 %) et 940 milliards USD d’encours projetés d’ici 2030, constitue un débouché pour les tranches mezzanine et equity de RMBS tokenisés. L’affacturage (431 milliards EUR en France) et les crédits immobiliers forment les deux piliers du marché des créances tokenisées, avec des maturités complémentaires (30-90 jours pour l’affacturage, 20-25 ans pour l’hypothécaire).

Le Projet Agorá de la BRI et le Projet Appia de l’Eurosystème explorent les fondations du règlement transfrontalier pour les actifs tokenisés, incluant potentiellement les RMBS distribués à travers l’Europe. La BEI a cumulé près de 400 millions EUR d’obligations numériques depuis 2021, dont certaines émises sur des plateformes (HSBC Orion, GS DAP) adaptées à la tokenisation d’instruments structurés adossés à des créances hypothécaires.

Données quantitatives de référence

Le marché du crédit immobilier tokenisé s’inscrit dans un contexte macroéconomique favorable. Le marché obligataire français, le plus grand d’Europe avec 5 600 milliards EUR d’encours (ECB/SUERF 2024), et la dette publique de 3 482,2 milliards EUR (T3 2025) fournissent le cadre de référence. L’AFT a émis 339,9 milliards EUR d’obligations MLT en 2024 à un taux moyen pondéré de 2,91 %.

Les émissions DLT en revenu fixe ont atteint 3 milliards EUR en 2024 (+260 %). Les obligations tokenisées en Europe totalisent 1,7 milliard EUR (ESMA), et les actifs tokenisés on-chain représentent environ 24 milliards USD à mi-2025 (+85 % en GA). Les projections McKinsey tablent sur 2 000 milliards USD d’actifs tokenisés d’ici 2030.

SG-FORGE a cumulé 6 émissions depuis 2019, incluant l’obligation foncière de 100 millions EUR (avril 2019), l’obligation foncière de 40 millions EUR réglée en MNBC (mai 2020), et l’obligation verte numérique de 10 millions EUR (novembre 2023). La BEI totalise près de 400 millions EUR d’obligations numériques depuis 2021, avec des émissions sur Ethereum, GS DAP, HSBC Orion et so|bond.

Le marché des obligations foncières européennes atteint 3 310 milliards EUR d’encours, en 7ème année consécutive de croissance. L’encours français de 145,1 milliards EUR (2023) confirme la profondeur du marché. Les covered bonds durables atteignent 131 milliards EUR, renforçant la convergence ESG-tokenisation dans le segment hypothécaire.

La Banque Stellantis France (Credipar) a réalisé en 2024 une titrisation publique de 450 millions EUR adossée à des créances de location longue durée automobile, illustrant la diversité des classes d’actifs titrisées en France. Bpifrance a émis la première obligation verte label EuGB de 1 milliard EUR, et Carrefour a lancé sa première obligation sustainability-linked de 500 millions EUR. EDF cumule 14 milliards EUR d’obligations vertes depuis novembre 2023. Ces émissions corporate démontrent l’appétit du marché français pour la finance durable tokenisée, y compris dans le segment du crédit immobilier.